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Immobilie tauschen als Alternative zur herkömmlichen Immobiliensuche
Der Immobilienexperte Patrick Riehl fasst in seinem Whitepaper zusammen:
„Millionen Menschen sind trotz historisch niedriger Zinsen noch immer weit entfernt von Ihrer Traumimmobilie. Grund dafür ist zum einen, dass mit sukzessiven Zinssenkungen gleichermaßen sukzessive Immobilienpreissteigerungen erfolgt sind. Diese Preissteigerungen haben den vermeintlichen Vorteil von Niedrigzinsen ausgeglichen. Eine Milchmädchenrechnung, wenn man die erhöhten Erwerbsnebenkosten berücksichtigt.
Zum anderen fehlt es an einer ausreichenden Zahl passender Angebote. Der Wechsel von der aktuellen Immobilie zur nächsten läuft schleppend, da die Umsetzung der Immobilientransaktionen innerhalb eines eingeschränkten Angebotsrahmens verläuft.
Die hohen Angebotspreise schrecken beim Kauf der nächsten Immobilie ab. Sie sind teilweise weder nachvollziehbar noch begründbar.“
Dabei würden die Interessenten in der Regel ihre aktuell bewohnte Immobilie freimachen, wenn sie die nächste Immobilie beziehen. Das Konzept des Immobilientauschs könnte dabei eine spannende Alternative sein. Doch was verbirgt sich dahinter genau und welche Vorteile hat das Ganze?
Patrick Riehl: „Der Immobilientausch bietet sehr viele Vorteile“
Das Immobilientauschkonzept von Patrick Riehl, unterstützt Immobilienbesitzer, die ihre aktuelle Immobilie aufgrund der veränderten Lebenssituation verlassen möchten, sobald sie die passende nächste Immobilie gefunden haben. Das Prinzip ist einfach:
- Immobilienbesitzer wählen, welchen Immobilientyp und welche Vermarktungsart sie auf Immotausch.net inserieren möchten. Das Tauschangebot erscheint als Exposé auf dem Immobilientauschportal.
- Im nächsten Schritt speichern sie Suchprofil und können dies als Suchanzeige veröffentlichen. Suchprofil und Tauschangebot ergeben zusammen das Tauschprofil.
- Die Wunschimmobilie und der richtige Interessent wird vom „Ringtausch-Algorithmus“ ermittelt.
- Die Kunden erhalten die Information, an wen sie ihre aktuelle Immobilie weitergeben müssen, um im Ringtausch die Wunschimmobilie zu erhalten.
Das ergibt für alle Beteiligten eine Win-Win-Situation: Anbieter finden passende Interessenten und gleichzeitig die geeignete Immobilie für einen Immobilienwechsel zum richtigen Zeitpunkt.
Diese Konstellation bietet nach Ansicht vom Immobilientausch-Experten Riehl zudem zahlreiche weitere Vorteile:
Immobilien finden, die der Markt nicht hergibt
„Je mehr Verkaufsinteressenten ihre Tauschprofile hinterlegen, desto größer wird die Auswahl an Immobilien. Ein Parallelmarkt mit Tauschangeboten entsteht.“, erklärt Patrick Riehl. Somit besteht die Möglichkeit, dass sich eine solche Konstellation am Ende sogar als Fundgrube für Suchende herausstellt.
Senkung von Erwerbsnebenkosten
Die Preisspirale auf dem Immobilienmarkt hat zweifellos Ausmaße angenommen, die Immobilien für Normalbürger immer unerschwinglicher machen. Die Erwerbsnebenkosten haben sich in den vergangenen 10 Jahren verdreifacht. Denn während die Immobilienpreise sich verdoppelt haben, sind die Erwerbsnebenkosten auch ohne Makler in weiten Teilen Deutschlands von 5 % auf 8 % gestiegen. Dadurch ist die Hürde für den Immobilienkauf sogar für Immobilieneigentümer gestiegen, die von der bereits vorhandenen Immobilie zur nächsten Immobilie wechseln möchten. Denn im Gegensatz zu anderen europäischen Ländern wie der Schweiz wird in Deutschland bei der Grunderwerbsteuer nicht berücksichtigt, ob es sich um den ersten Erwerb von Grundbesitz handelt, oder ob bereits vorhandenes Immobilienvermögen lediglich gegen eine andere Objektart oder eine andere Lage gewechselt werden soll. Beim Tausch der Immobilien können sich die Parteien jedoch auch in Deutschland auf einen niedrigeren Tauschpreis einigen, der eher dem Sachwert entspricht. Dies senkt automatisch auch die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die anteiligen Maklerkosten, da diese alle von der Höhe des Kaufpreises abhängen. Patrick Riehl geht hierbei von Einsparungen von bis zu 50% aus. Denn wenn sich die Preise durch die Niedrigzinsen verdoppelt haben, liegt der Sachwert ohne Berücksichtigung der Zinssituation bei der Hälfte und es müssten auch nur die Hälfte an Erwerbsnebenkosten gezahlt werden.
Beispiel ohne Tausch
Ein Paar besitzt ein älteres Haus mit einem großen Grundstück. Der Sachwert liegt bei 450.000 €. Der Marktwert (Angebot des Höchstbietenden) liegt bei 900.000 €. Das Paar sucht selbst eine seniorengerechte, luxuriöse Wohnung in zentraler Lage. Für solch eine Wohnung müssen sie selbst auch 900.000 € bieten, um den Zuschlag als Höchstbietende zu bekommen. Sowohl die Käufer des Hauses als auch das Paar selbst müssen nun über 100.000 € Erwerbsnebenkosten zahlen.
Eine Zwischenfinanzierung lehnt die Bank ab, da der Sachwert nicht hoch genug für eine Zwischenfinanzierung der nächsten Immobilie ist.
Die immensen Erwerbsnebenkosten würden das gesamte Ersparte beider Familien auffressen.
Besseres Szenario mit Hilfe des Immobilientauschs
Die Erwerbsnebenkosten liegen durch den geringeren Tauschpreis (Sachwert) nur noch bei 50.000 € für die gleiche Immobilie. Dadurch bleibt ein wichtiger Teil der Ersparnisse beider Familien erhalten.
Die beiden oder vermutlich noch weitere beteiligte Parteien einigen sich auf einen Tausch zum Sachwert. Die Zwischenfinanzierung ist entweder nicht nötig, erfolgt durch Immotausch oder würde alternativ auch von jeder Bank begleitet werden, da der Finanzierungsbetrag durch den Sachwert der Immobilie vollständig gedeckt ist.
Außerdem können Spekulationssteuern und auch Erbschaftssteuern reduziert oder vollständig eingespart werden, wenn durch Immotausch ein Immobilientausch zu Stande kommt.
Was passiert, wenn die Immobilien eine Wertdifferenz aufweisen?
Eine eventuelle Differenz bei der Bewertung wird von der Partei ausgeglichen, welche die Immobilie mit dem niedrigeren Wert besitzt. Grundsätzlich wird für den Wertausgleich nicht mehr der Sachwert, sondern jeweils der aktuelle Verkehrswert herangezogen.
Das Projekt unterstützen und am Erfolg partizipieren
Für Unterstützer und Investoren bietet Immotausch eine Reihe von Anlageprodukten (PDF). Wie alle Anlageformen sind diese auch mit Risiko verbunden und man sollte individuell prüfen, wie diese Anlageform in die eigene Anlagestrategie passt.