Individualität und Gestaltungsfreiheit beim Eigenheim

 

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Bauherren, die sich dem eigenen Bau der Immobilie gegenüber sehen, stehen vor vielen Fragen. Eine davon lautet, wie der Bau am besten realisiert werden kann. Einige der Interessierten am Eigenheim haben sich diese Frage schon beantwortet: Sie wollen ein Fertighaus. Diejenigen, die sich für die traditionelle Bauweise entschieden haben oder sogar noch gar nicht genau wissen, was sie bevorzugen, haben die Wahl zwischen verschiedenen Varianten, die alle ihre Vor- und Nachteile bieten. Ein Vergleich hilft, die Entscheidung zu treffen. Da die Gestaltungsmöglichkeiten des Eigenheims bei den meisten zu den wichtigsten Faktoren zählt - immerhin soll ein Zuhause geschaffen werden, in dem sich die gesamte Familie wohlfühlt -, wird der Vergleich in Hinblick auf die Individualität der Häuser geführt.

 

Es gibt vier verschiedene Möglichkeiten, wie Bauherren die Errichtung ihres Hauses realisieren können. Alle vier bieten verschiedene Vor- und Nachteile, vor allem in Bezug auf die Gestaltungsfreiheit. Dabei ist aber eines zu bedenken: In diesem Vergleich wird nur die Individualität direkt beim Bau miteinander gegenübergestellt. Durch sich verändernde Anforderungen - ein drittes Kinderzimmer oder ein barrierefreier Umbau -, ist es manchmal nötig, Jahre nach dem Bau das Haus erneut individuell anzupassen. Diese Variationen sind bei allen Haustypen möglich, auch bei einem Fertighaus. Diese Anbauten stehen aber beim Bau nicht zur Debatte. Wer direkt ein individuelles Haus haben möchte, muss sich daher die Angebote genau anschauen, um seine Wünsche umsetzen zu können und trotzdem einen guten Preis zu erhalten. Der Hausbau kann schnell einige Hunderttausend Euro kosten, wenn die Bauherren nicht genau wissen, was sie wollen und überflüssiges streichen.

 

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Ein Architekt plant das Traumhaus für den Bauherren. Er weiß um all die Tücken, die zu beachten sind und steht einem deswegen mit Rat und Tat zur Seite. Diese Berufsgruppe realisiert nicht nur große Projekte für Unternehmen, sondern auch die Häuser in der Nachbarschaft. Es ist daher keineswegs ungewöhnlich, mit einem Architekten zusammen sein Traumhaus zu entwerfen und die meiste Arbeit sozusagen in Eigenregie zu erledigen.

 

Einer der Vorteile beim Bau mit einem Architekten sind die freien Gestaltungsmöglichkeiten. Der Bauherr kann dem Planer detailliert sagen, was er sich wünscht - und bekommt dieses Haus genauso vorgesetzt. Zusammen wird der Plan dann angepasst und verbessert, damit am Ende das Traumhaus entsteht. Der Mitbestimmungsgrad ist daher sehr hoch - allerdings bedeutet dies auch eine „starke Belastung durch hohe Eigenverantwortung bzgl. des Bauablaufs“, wie aktuelle-bauzinsen.de beschreibt. Der Bauherr muss sich selbst auf der Baustelle einbringen und immer präsent sein - er ist der Ansprechpartner für Fragen und Probleme. Dieser Verantwortung muss sich der Bauherr gewachsen fühlen, wenn er einen Architekten mit der Planung seines Hauses beauftragt.

 

Die Handwerksfirmen werden direkt vom Bauherrn beauftragt. In den meisten Fällen steht ihm der Architekt beratend zur Seite, da dieser oft schon mit einigen der Unternehmen zusammengearbeitet hat. Die Kommunikation bei Problemen findet aber über den Häuslebauer statt - der Architekt hat keine Entscheidungsbefugnis über die Handwerker. Mit jeder Firma wird ein gesonderter Vertrag abgeschlossen, in dem genau festgehalten wird, welche Arbeiten die Mitarbeiter zu erledigen haben. So kann sich der zukünftige Eigenheimbesitzer sicher sein, dass an alles gedacht wird und er im Zweifelsfall auf die Ausführung einer bestimmten Arbeit beharren kann, ohne dass dafür Mehrkosten anfallen.

 

Einen Festpreis wird einem kein Architekt machen können. Stattdessen gibt es eine Kostenschätzung, die zu Beginn der Planung angefertigt wird. Leistung und Honorar des Architekten sind immer nachzuvollziehen - ein wichtiger Punkt für viele Bauherren, damit sie ihre Ausgaben transparent aufschlüsseln können. Wird der Sachverwalter von Anfang bis Ende in Anspruch genommen, fallen etwa 10% der Baukosten als Honorar an; dies ist gesetzlich durch die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) geregelt. Um bei den Handwerkerbetrieben außerdem zu sparen, kann der Bauherr einige Dinge in Eigenleistung vollbringen; das Verputzen der Wände etwa oder die Verlegung des Fußbodenbelags. Eine gewisse Erfahrung in den einzelnen Aufgaben, die sich der Häuslebauer zutraut, ist aber wichtig - wenn sich der Bau deswegen verzögert oder die Handwerker bei falscher Einschätzung der eigenen Fähigkeiten die Aufgaben doch mit übernehmen müssen, können zum Teil hohe Mehrkosten anfallen. Der finanzielle Rahmen lässt sich daher nicht generell festlegen; es ist möglich, ein Architektenhaus günstig zu bauen, genauso kann es aber auch sehr kostspielig werden.

 

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Der Generalunternehmer oder -übernehmer ist ein Dienstleister. Die Unterschiede zwischen beiden sind nach bauemotion.de gering: Während der Unternehmer noch einige Arbeitsschritte selbstständig erledigt, engagiert der Übernehmer für jeden ein Subunternehmen. Außerdem muss der Bauherr bei einem Generalunternehmer zusätzlich einen Architekten beauftragen - beim Übernehmer ist dies nicht nötig, da dieser selbst einen engagiert. In diesem Vergleich wird, aufgrund der geringen Unterschiede, nur der Generalunternehmer aufgeführt. Durch dessen Engagement ist ein stressfreier Bau zu erwarten - die gesamte Verantwortung für das erfolgreiche Gelingen liegt allein bei ihm.

 

Mit einem Generalunternehmer ist es Aufgabe des Bauherrn, zusätzlich einen Architekten zu engagieren. Mit diesem plant er das Haus, das der Unternehmer baut und schlüsselfertig übergibt. Die Möglichkeiten der Gestaltung sind daher auch in diesem Fall sehr groß. Die Immobilie kann perfekt an die eigenen Bedürfnisse angepasst werden und der Häuslebauer muss dafür nicht einmal selbst mit auf dem Bau helfen. Die Verantwortung des Bauherrn ist daher relativ gering - der Generalunternehmer und der Architekt sorgen dafür, dass das Haus errichtet wird. Schlüsselfertige Übergabe bedeutet allerdings nicht unbedingt, dass das Haus danach sofort bezogen werden kann. Hier sind die Leistungen des Anbieters genau zu betrachten - einige verstehen unter diesem Begriff den reinen Rohbau des Hauses, andere übernehmen den Innenausbau mit. Rohbau bedeutet, dass die äußere Struktur inklusive Dach vorhanden ist, Fenster, Fassadenverkleidung, Installationsarbeiten und die Boden- und Wandgestaltung aber noch fehlen. Je nach Willen und Erfahrung des Bauherrn, Teile des Innenausbaus selbst zu erledigen, ist ein Anbieter auszuwählen.

 

Der Generalunternehmer kann Teilleistungen an Subunternehmen vergeben, wenn er diese nicht selbst ausführt. Der Vorteil für den Bauherrn besteht darin, dass er nur zwei Ansprechpartner hat. Die Handwerker gehen zum Unternehmer bei Problemen und dieser berät sich mit dem Eigentümer der geplanten Immobilie. Ein zweiter Ansprechpartner ist der Architekt, der dafür sorgt, dass alles gemäß seines erstellten Plans verläuft. Der Bauherr kann sich sozusagen beinahe entspannt zurücklehnen und den Bau seines Hauses beobachten, während er nur Probleme zu lösen hat, für die weder Architekt noch Generalunternehmer eine Antwort parat haben.

 

Im Gegensatz zum Bau in Eigenregie kann davon ausgegangen werden, dass die Kosten etwa zehn bis fünfzehn Prozent teurer werden. Der Generalunternehmer schlägt auf den Preis der Handwerker einen kleinen Prozentsatz drauf, damit seine eigene Arbeit bezahlt wird. Dafür hat der Bauherr aber den Vorteil, dass er keine eigenen Verträge aushandeln und keine Arbeiten koordinieren muss. Der Generalunternehmer kennt sich außerdem im Markt aus und findet die Subunternehmen mit dem besten Preis/Leistungsverhältnis.

 

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Wenn das Grundstück noch nicht vorhanden ist und der Häuslebauer bisher keines gefunden hat, dass ihm zusagt, kann er sich an einen Bauträger wenden. Dieser bietet Haus und Grundstück aus einer Hand an - der Vorteil liegt in der verkürzten Suche, der Nachteil allerdings an der Lage. Bauträger bieten nicht in jeder Region ihre Arbeit an, der zukünftige Eigenheimbesitzer kann daher nur begrenzt die Lage seines Hauses auswählen.

 

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Von einem Bauträger gebaute Häuser gleichen sich meist, zumindest in der Außenfassade. Reihenhäuser sind ein gutes Beispiel für diese Bauform. Der Vorteil des Bauherrn liegt darin, dass er sich Musterhäuser im Vorfeld anschauen und aus diesen sein Eigenheim wählen kann. Die Gestaltungsmöglichkeiten sind demnach allerdings gering - es können zwar Wände weggelassen oder welche hinzugefügt werden, um mehr Räume zu erschaffen oder vorhandene zu vergrößern - aber jeder Extrawunsch kostet Geld. Damit der Bauherr nicht an ein schwarzes Schaf der Branche gerät, das mehr auf das Geld als auf die Qualität der gebauten Häuser achtet, sind Erfahrungen einzuholen. Am besten sind diese direkt in den Siedlungen des Bauträgers zu bekommen; die dort wohnenden Menschen haben sehr wahrscheinlich auch von diesem ihr Grundstück und Haus gekauft und können Angaben zu der Bauweise, dem Einhalten des Zeitplans und den Gestaltungsmöglichkeiten geben.

 

Der Bauträger ist der alleinige Ansprechpartner des Bauherrn. Dieser hat seine Handwerkerunternehmen unter Vertrag stehen, die bei den Musterhäusern genau wissen, wann welcher Arbeitsschritt zu erledigen ist. Das Risiko einer Bauverzögerung ist gering, da die Handwerker ein eingespieltes Team sind und der Bauträger zudem Erfahrung im Koordinieren der Arbeiten besitzt. Da der Bauherr selbst nichts von der Kommunikation mit den Subunternehmen mitbekommt, bedeutet der Bau für ihn in den meisten Fällen nur, regelmäßig auf dem Grundstück vorbeizuschauen, die Fortschritte zu beobachten und mit dem Bauträger eventuelle Änderungen im Ablaufplan zu besprechen,

 

Der Kostenüberblick bei dieser Variante ist sehr gut: Diese Häuser werden meist zu einem Festpreis angeboten, Verzögerungen sind darin inbegriffen. Der Preis für ein Musterhaus ist relativ gering - allerdings werden Zuschläge erforderlich, sobald etwas angepasst werden soll. Extrawünsche kosten bei diesem Bauvorhaben Geld, da sie nicht im generellen Vertrag stehen. Durch diese wird aber nur der Festpreis höher - treten aufgrund der individuellen Vorgaben Verzögerungen auf, werden die Kosten nicht angehoben.

 

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Diese Häuser sind vor allem aus den USA bekannt: Die Einzelteile werden angeliefert, vor Ort zusammengesteckt und fertig ist das Eigenheim. Eine lange Bauphase gibt es nicht, schon wenige Tage nach dem Zusammenfügen der Wände und Böden sowie der Fertigstellung der Innenausstattung kann der Häuslebauer einziehen. Es ist aber wichtig, dass ein Grundstück vorhanden ist, auf dem diese Art Haus realisierbar ist. Wer ein Fertighaus haben möchte, sucht daher nicht das Haus zu einem Grundstück, sondern das Grundstück zu seinem Haus.

 

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Ein Fertighaus ist aus einem Katalog auszusuchen. Teilweise können beim Anbieter auch Musterhäuser besichtigt werden. Die Gestaltungsmöglichkeiten sind allerdings direkt beim Bau gering. Es gibt zwar mittlerweile Dienstleister, die ein individuelles Fertighaus anbieten - dies kostet aber dementsprechend auch sehr viel mehr Geld. Das eigene finanzielle Kapital ist somit, wie bei allen Varianten, entscheidend, um direkt beim Bau individuelle Wünsche umzusetzen. Durch schriftliche Bestätigung des Bauamts und der Nachbarn besteht aber die Möglichkeit, später noch anzubauen, um die Wohnfläche zu vergrößern. Die Gestaltungsfreiheit nach dem Bau ist daher gegeben, direkt bei der Errichtung des Hauses allerdings nicht.

 

Anders als bei der Massivbauweise entfällt das Trockenwohnen, da die Teile in einer Fabrik gefertigt und getrocknet werden. Sind sie fertig, werden sie mittels Tiefladern zum Baugrundstück gebracht, auf das schon das Fundament gegossen wurde. Monteure verankern die Bauteile, danach übernimmt die Fertighausfirma die Koordination der Handwerksbetriebe, die für den Innenausbau sorgen. Der Bauherr hat hier ebenfalls nur einen Ansprechpartner und kann außerdem davon ausgehen, dass sich der Bau durch schlechtes Wetter nicht um einige Monate verzögert.

 

Fertighausanbieter weisen einen Festpreis auf. Dieser ist bis zu zwölf Monate nach Vertragsabschluss gültig - in den meisten Fällen ist das Haus aber weitaus eher fertig gebaut. Die Häuser gibt es in unterschiedlichen Preiskategorien, je nachdem, ob der Bauherr ein oder zwei Geschosse, einen Keller oder einen Dachboden haben möchte. Auch Wintergarten und Balkon können den Preis des entsprechenden Modells in die Höhe treiben. Durch die Aufschlüsselung des Vertrags und die Garantie des Festpreises lässt sich die finanzielle Belastung aber sehr gut abschätzen.

 

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Die vier Varianten zeigen, dass die Gestaltungsfreiheit nicht bei jedem Hausbau gegeben ist. Die individuellen Wünsche lassen sich am besten bei der Eigenkoordination zusammen mit einem Architekten unterbringen - hier ist aber auch die Verantwortung am größten. Der Preis kann allerdings je nach Verhandlungsgeschick des Häuslebauers relativ günstig ausfallen. Mit einem Generalunternehmer ist die Gestaltungsfreiheit ebenfalls sehr hoch, der Preis steigt dafür aber nach oben. Zusätzlich zum Honorar des Architekten und der Handwerkerbetriebe bekommt der Unternehmer auch eines. Zwischen diesen beiden Varianten entscheidet daher der finanzielle Faktor, da die Gestaltungsfreiheit gleich ist. Wem diese nicht so wichtig ist, dafür aber ein einigermaßen guter Preis, kann auf den Bauträger oder den Fertighausanbieter zugehen. Beide bieten Modellhäuser an - die des Bauträgers können noch individuell erweitert werden, bei einem Fertighaus ist dies nur in einigen Fällen möglich. Die Gestaltungsfreiheit ist daher kein Aspekt, der generell bei einem Hausbau vorherrscht. Je nachdem, wie wichtig einem dies ist, sollte ein entsprechender Anbieter gewählt werden. Die Kosten des Hausbaus liegen meist um einige 100.000 Euro herum - in der folgenden Tabelle sind die Angaben im Vergleich zum Architektenhaus gemacht, da nur schwer ein genereller Preis festzulegen ist.

 

 

Wenn der Bauherr keinen großen Wert auf die Gestaltungsfreiheit legt oder generell davon ausgeht, das Haus in den folgenden Jahren noch verändern zu wollen, ist die Zusammenarbeit mit einem Bauträger oder einem Fertighausanbieter angebracht. Wenn die persönlichen Wünsche bei der Erstellung des Grundrisses aber eine große Rolle spielen, dann ist ein Architekt oder ein Generalunternehmer die richtige Wahl. Die Präferenz des Bauherrn ist wichtig - erst wenn er dies für sich entschieden hat, sollte er sich auf die Suche nach einem Dienstleister begeben.