Bausparen – Was ist das?
Bausparen ist im Prinzip ein gemeinsames Zwecksparen. Es enthält zwei Komponenten: die Anspar- und die Darlehensphase. Zum einen spart der Anleger nämlich Kapital an, doch weil dies für den Hauskauf nicht ausreicht, erwirbt er zum anderen einen Anspruch auf die Gewährung eines Darlehens bei der Bausparkasse. Das Wort “Bausparen ist insoweit nicht ganz zutreffend, weil dabei nicht allein ums Sparen geht, sondern eben auch um einen Kredit.
Folgender Grundgedanke steckt dahinter: Alle Bauwilligen, die aber nicht genug Geld für eine Immobilie haben, zahlen regelmäßig in einen gemeinsamen Topf ein. Einige von ihnen können dann schon nach kurzer Zeit ihr Haus bauen, weil ihnen das bereits eingezahlte Kapital der anderen als Kredit zur Verfügung steht. Diejenigen, die zuerst bauen, müssen dann durch entsprechende Tilgungsleistungen für den Mittelzufluss deranderen sorgen. Diese Idee, ein Sparkollektiv zu bilden entstand vor rund 230 Jahren in England.
Der Vorteil für den einzelnen Sparer besteht darin, dass er durch den Zusammenschluss von mehreren Sparern bessere Konditionen erhält. Spart er allein, wären die Zinssätze für ihn ungünstiger. Zudem würde es für ihn länger dauern, bis er seinen Traum von den eigenen vier Wänden realisieren kann.
Das Prinzip des Kollektivsparens haben die Anbieter von Bausparverträgen übernommen. Die Bausparkassen in Deutschland sind sowohl öffentlich-rechtlicher als auch privatrechtlicher Natur. Die Einlagen der Sparer sind ähnlich abgesichert wir normale Bankeinlagen.
Wie funktioniert es?
Bausparanbieter rechnen folgendes vereinfachtes Beispiel vor: Wenn zehn Bauinteressenten jeweils eine Immobilie zum Preis von 100.000 Euro erwerben wollen aber noch kein Eigenkapital haben, kommen sie gemeinsam schneller zum Ziel. Wenn jeder von ihnen ein Zehntel der erforderlichen Summe im Jahr aufbringt, hat er erst nach zehn Jahren genügend Kapital gespart. Sparen sie dagegen gemeinsam, sinkt die Wartezeit für sie auf durchschnittlich nur fünfeinhalb Jahre. Denn schon nach dem ersten Jahr ist genügend Geld für den ersten Bauwilligen vorhanden. Er verwendet seine 10.000 Euro und leiht sich bei den anderen 90.000 Euro.
Im zweiten Jahr zahlen die übrigen neun ihre Sparbeiträge von insgesamt 90.000 Euro, der erste Hausbesitzer zahlt 10.000 Euro ein als Tilgung. Wiederum sind also 100.000 Euro vorhanden. So kann nach dem zweiten Jahr der nächste seinen Immobilienwunsch realisieren. Kommen womöglich noch weitere Bauwillige hinzu, verkürzt sich für alle die Wartezeit. Und genau das ist üblich: In der Praxis vollzieht sich das gemeinsame Sparen im offenen und nicht im geschlossenen Kreis.
Das gemeinsame Vermögen der Sparer nennt sich Zuteilungsmasse. Sie setzt sich zusammen aus dem, was angespart wurde und dem, was an Tilgungszahlung eingeht.
Der einzelne Sparer kann heute zwischen verschiedenen Tarifen wählen: Standardtarife, Niedrigzins- und Hochzinstarife. Daneben gibt es je nach Vertragslaufzeit Schnell- und Langzeittarife. Er kann sich außerdem aussuchen wie hoch die Summe sein soll, die er von der Bausparkasse bekommt. Diese so genannte Bausparsumme ist der Betrag, der zum Zeitpunkt der Zuteilung dem Sparer zur Verfügung steht. Für diesen Betrag muss er zunächst über einen gewissen Zeitraum Kapital ansparen. Der Zinssatz, mit dem sich das Sparguthaben verzinst, liegt je nach Tarif zwischen zwei und vier Prozent. In der Regel muss der Anleger 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme ansparen.
Erst wenn der Anleger diese Verpflichtung erfüllt hat, bekommt der die angesparte Summe plus vereinbarter Darlehenssumme zur Verfügung gestellt. Damit kann er dann das Eigenheim finanzieren.
Danach zahlt er dann Zins und Tilgung in Raten ab. Die jährlichen Zinsen liegen hier zwischen vier und sechs Prozent. Ungefähr vier bis zu zehn Prozent der Bausparsumme müssen jährlich getilgt werden.
Beispiel: Der Anleger vereinbart mit der Bausparkasse eine Bausparsumme in Höhe von 50 000 Euro. Er spart monatlich 200 Euro an. Das Guthaben wird mit drei Prozent verzinst. Ist die Hälfte der Bausparsumme angespart worden (also 25 000 Euro) und mindestens eine Wartezeit von 18 Monaten vergangen, wird der Vertrag zugeteilt. Der Sparer bekommt dann die gesparte Summe plus der Darlehenssumme. Für das Darlehen in Höhe von 25 000 Euro muss er nun fünf Prozent Zinsen zahlen. Es ist mit 0,6 Prozent der Bausparsumme zu tilgen. Der Sparer muss also 300 Euro monatlich aufbringen.
Das Ziel
Das Bausparen ist, wie der Name schon sagt, auf ein bestimmtes Ziel ausgerichtet. Das im Vertrag vorgesehene Darlehen darf nur zu einem bestimmten Zweck eingesetzt werden. Beispielsweise für den Hausbau, den Kauf eines Baugrundstücks, eines Hauses, einer Wohnung oder für die Sanierung eines Hauses oder einer Wohnung und Energiesparmaßnahmen. Auch der Einbau einer Sauna oder eines Schwimmbades gehören dazu. Gleiches gilt für Architektenhonorare.
Die Vorteile
Der Darlehenszins wird dem Bausparer als Festzins über die gesamte Laufzeit des Bausparvertrages garantiert. Schon bei Vertragsschluss ist also bereits klar, was der Betroffene Jahre später zahlen muss. Andere Darlehensanbieter behalten sich die Anpassung des Zinssatzes an die Marktgegebenheiten vor. Das kann dann für den Kunden zu teuren Überraschungen führen.
Dieser Festzins-Vorteil des Bausparvertrages ist vor allem dann groß, wenn das Darlehen über einen langen Zeitraum läuft.
Ein weiterer Vorteil besteht für Bausparer darin, dass sie zu Anfang nur wenig Eigenkapital brauchen. Dafür bekommen die Bausparkassen einen Teil des Immobilienwertes als Sicherheit. Der Anleger muss also nicht weiteres Eigentum oder Kapital als Pfand zur Verfügung stellen.
Der Bausparvertrag bietet noch einen dritten Vorteil: Er kann nämlich an Familienangehörige übertragen werden. Der Nachfolger muss allerdings eine entsprechende Bonität und das richtige Verwandtschaftsverhältnis vorweisen. Beispielsweise Ehegatten, Verlobte, Kinder und Geschwister können in einen Bausparvertrag einsteigen.
Die staatliche Förderung
Der Bausparer wird vom Staat belohnt. Er bekommt je nach Einkommen vom Fiskus eine Prämie. Die Höhe dieser so genannten Arbeitnehmersparzulage liegt bei zehn Prozent. Und diese zehn Prozent machen das Bausparen neben den bereits genannten Vorteilen so attraktiv. Diese Zuzahlung ist allerdings begrenzt. Maximal bekommt der Sparer vom Staat 480 Euro pro Jahr. Diese zehn Prozent werden von dem Betrag berechnet, den der Arbeitnehmer bei der Bausparkasse einzahlt.
Allerdings darf der Geförderte mit seinen Einkünften eine bestimmte Einkommensgrenze nicht überschreiten. Sie liegt bei 17900 Euro für Ledige. Diese Grenze gilt für das zu versteuernde Einkommen. Wie hoch dies ist, zeigt die Einkommensteuererklärung. In der Regel liegt das Bruttoeinkommen höher, weil beispielsweise die Werbungskosten und Sonderausgaben noch abgezogen werden.
Zudem muss der Bausparvertrag mindestens sieben Jahre lang laufen.
Den Antrag auf die Sparzulage muss der Steuerpflichtige jedes Jahr beim Finanzamt stellen, in der Regel dann, wenn er seine Steuererklärung abgibt. Gleichzeitig sollte er mit seinem Kontoauszug von der Bausparkasse die Höhe seiner Sparleistung nachweisen.
Gerade für Arbeitnehmer, die ihre Arbeitnehmer-Sparzulage risikolos anlegen möchten, ist der Bausparvertrag die einzige Kapitalanlage, die staatlich gefördert wird und risikolos ist.
Zudem können die Sparer auch eine Wohnungsbauprämie bekommen. Liegt ihr zu versteuerndes Einkommen unter 25600 Euro (für Ledige) können sie mit der staatliche Prämie rechnen.
Der Staat zahlt zehn Prozent hinzu, wenn die eigene Einzahlung auf den Bausparvertrag eine Höhe von bis zu 512 Euro im Jahr erreicht.
Das nötige Formular verschicken die Bausparkassen in der Regel jedes Jahr zusammen mit dem Kontoauszug an ihre Kunden. Der Sparer muss das Formular dann nur ausfüllen und an seine Bausparkasse schicken. Sie erledigt dann den Rest.
Wann und für wen lohnt es sich
Der Bausparvertrag lohnt sich für alle, die aufgrund ihrer Einkommenshöhe in den Genuss der staatlichen Förderung kommen. Wer einen ertragsorientierten Tarif wählt und die staatliche Förderung erhält, kann immerhin eine Rendite von zirka sechs bis sieben Prozent erreichen.
Liegt das Gehalt des Anlegers allerdings oberhalb der Grenzbeträge, ist das Bausparen als reine Geldanlage eher uninteressant. Denn ohne die staatliche Förderung fällt die Guthabenverzinsung eher gering aus.
Der Abschluss eines Bausparvertrages lohnt sich immer in solchen Zeiten, in denen die Zinsen für das gewährte Darlehen niedrig sind. Denn diese günstigen Konditionen kann sich der Anleger dann für spätere Zeiten sichern. Steigen nämlich die Zinsen für ein Darlehen, bleibt der einmal abgeschlossene Bausparvertrag davon unberührt.
Vergleich zu anderen Kapitalanlagen
Die Tilgung des Bauspardarlehens bringt für den Anleger im Vergleich zu anderen Hypothekendarlehen eine relativ hohe monatliche Belastung mit sich. Dafür hat er aber auch den Vorteil, dass er früher schuldenfrei ist. Der Betroffene muss hier für sich entscheiden, ob er lieber geringe Tilgung zahlt und länger verschuldet ist oder ob er lieber eine höhere Belastung in Kauf nimmt, um schneller von der Tilgungsverpflichtung loszukommen.
Die Kosten für das Baudarlehen können im Vergleich relativ gering sein. Denn für andere Realkredite müssen Anleger oft höhere Zinsen zahlen. Dieser Vorteil relativiert sich wiederum durch die verhältnismäßig niedrige Verzinsung des angesparten Kapitals.
Deswegen raten Experten dazu, die beiden Zinssätze genau zu vergleichen und sich vom Anbieter den Effektivzinssatz ausrechnen zu lassen. Wird beispielsweise das eingezahlte Kapital mit 2,5 Prozent verzinst und muss für das Darlehen ein Zinssatz in Höhe von 4,2 Prozent gezahlt werden ist dies für den Bausparkunden eher ungünstig. Er sollte die Tarife der Anbieter daher genau vergleichen und auf jeden Fall mehrere Angebote einholen.
Eine Alternative zum beschriebenen Bausparvertrag ist das Konstantdarlehen. Auch hier zahlt der Bauwillige einen feststehenden und gleichbleibenden Tilgungssatz. Er spart vorher nichts an, sondern leistet nach Ausgabe des Darlehens Monat für Monat eine vorher festgelegte Rate - bis das Darlehen getilgt ist. Der Vorteil für den Anleger liegt darin, dass er vorher seine finanzielle Belastung genau absehen kann. Allerdings kann die Tilgungsphase recht lange dauern (bis 30 Jahre), weil anfangs nichts angespart wurde.
Gerade wenn es um die Zinssätze beim Bausparvertrag geht, sollten diese mit dem Zins für ein Konstantdarlehen verglichen werden.
