Rund 14,50 Euro pro Quadratmeter - so viel muss heute im Schnitt hinblättern, wer eine Wohnung in München mieten möchte. In Sachen Mietpreise hält die bayerische Metropole den bundesweiten Spitzenplatz. Doch auch in anderen Städten wird Wohnraum zunehmend zum Luxusgut. Mieter müssen immer tiefer in die Tasche greifen, haben gleichzeitig aber nicht mehr Geld zur Verfügung als früher. Denn: Während die Mieten in den vergangenen fünf Jahren durchschnittlich um 17 Prozent gestiegen sind, haben die Einkommen im selben Zeitraum nur um knapp acht Prozent zugelegt.
"Mieten und Einkommen haben sich entkoppelt", sagt Oliver Ehrentraut vom Wirtschaftsforschungs- und Beratungsunternehmen Prognos. Der Wissenschaftler und seine Kollegen haben im Auftrag des Verbändebündnisses Wohnungsbau neue Zahlen zu einem inzwischen altbekannten Problem ermittelt - einem Problem, das sich offenbar immer weiter zuspitzt. Demnach kann sich ein durchschnittlicher Haushalt mit einem Nettoeinkommen von etwa 2.170 Euro pro Monat in München, Berlin und Hamburg mittlerweile nur noch eine Wohnung mit weniger als 60 Quadratmetern leisten, wenn auch noch Geld für Essen, Kleidung & Co übrigbleiben soll. Für eine Familie mit Kindern ist das deutlich zu klein.
"Mietpreisbremse funktioniert nicht"
Zu viele Interessenten, zu wenig bezahlbare Wohnungen - das ist nach den vor kurzem veröffentlichten Berechnungen des Prognos-Instituts allerdings längst kein reines Problem der großen Ballungsgebiete mehr: Der Wohnungsmangel hat auch ländliche Regionen erreicht. In rund einem Drittel aller Kommunen und Kreise ist er inzwischen angekommen und trifft dort nicht mehr nur die besonders einkommensschwachen Gruppen. So sind Sozialbauwohnungen zwar nach wie vor Mangelware. Zugleich verschärft sich die Situation jedoch auch für Wohnungssuchende mit mittlerem Einkommen.
Eigentlich sollte die von der schwarz-roten Regierungskoalition eingeführte Mietpreisbremse diese Entwicklung stoppen. Die Regelung sieht vor, dass in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete bei Neuvermietungen höchstens zehn Prozent über dem ortsüblichen Mietspiegel liegen darf. Bezahlbarer Wohnraum für alle war das Ziel. Doch der Plan scheint nicht aufzugehen. "Die Mietpreisbremse funktioniert nicht und muss dringend nachgebessert werden", sagt der Deutsche Mieterbund. So seien die Mieten bundesweit zuletzt trotz der in aktuell 313 Städten geltenden Preisbreme gestiegen.
Eine Million Wohnungen fehlen
Schuld daran sind wohl auch die zahlreichen Ausnahmen: Die Mietpreisbremse gilt für Erstvermietungen nach umfassender Modernisierung ebenso wenig wie für Neubauten. Die Idee hinter dieser Einschränkung: Es soll verhindert werden, dass die Investitionsbereitschaft in den Bausektor darunter leidet. Tatsächlich wäre das fatal. Immerhin fehlen in Deutschland laut der Prognos-Studie aktuell rund eine Million Wohnungen. Doch wie konnte es überhaupt so weit kommen?
Ein Grund für den Mangel an Wohnraum ist die unerwartete Entwicklung der Bevölkerungszahlen. Demographen sagten Deutschland voraus, zu schrumpfen - viele Kommunen hielten sich daraufhin bei der Stadtplanung zurück. Doch entgegen der früheren Prognosen hat die Bundesrepublik allein zwischen 2011 und 2016 2,5 Millionen Einwohner hinzugewonnen. Das lag vor allem an der hohen Zuwanderung aus dem europäischen Ausland und auch die Flüchtlingskrise spielte eine Rolle dabei. Hinzu kommt, dass hierzulande immer mehr Ein- und Zwei-Personenhaushalte entstehen, die viel Platz wegnehmen. In Hochschul- und Großstädten spitzt sich die Lage zusätzlich zu, weil es auf der Suche nach Bildung und Arbeit immer mehr Menschen vom Land dorthin zieht.
Zu hohe Bauanforderungen?
Doch nicht nur das ungünstige Zusammentreffen von geringem Angebot und großer Nachfrage treibt die Mietpreise in die Höhe. Komplizierte Bauverordnungen, hohe Energiestandards und teures Bauland führen in Deutschland dazu, dass es tatsächlich schwierig ist, Wohnungen so kostengünstig zu bauen, dass sie später zu einem für den Durchschnittsverdiener leistbaren Preis vermietet werden können. Hier müsse sich dringend etwas ändern, fordern die Verfasser der Studie: "Eine Vereinfachung der Bauanforderung kann erheblich dazu beitragen, die Kosten und damit die Neubaumieten zu reduzieren." Sozialer Wohnungsbau müsse zudem noch stärker gefördert werden als ohnehin schon.
Denn sollte sich die Wohnungssituation für Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen in Zukunft nicht verbessern, sehen Experten soziale und wirtschaftliche Probleme auf uns zukommen. Von Platzmangel, der die Familienplanung einschränkt ist da ebenso die Rede, wie von zunehmendem Verkehrs- und Pendleraufkommen und hoher Verschuldungsgefahr für Privathaushalte. Auch bei der Fachkräftegewinnung könnte sich Wohnraummangel zunehmend negativ auswirken und betroffenen Regionen dadurch ökonomische Nachteile bringen.
