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In Deutschland leben etwa 50 Millionen Menschen in einer Mietwohnung oder in einem Mietshaus. Häufig gestaltet sich die Suche nach einer bezahlbaren Wohnung in Großstädten als sehr schwierig. Wer endlich eine passende Wohnung gefunden hat, kann sich glücklich schätzen. Jetzt gilt es noch eine letzte Hürde zu nehmen: den Mietvertrag.
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Der soziale Mieterschutz grenzt die Gestaltungsspielräume von Mietverträgen zwar stark ein, dennoch können sich Vermieter mithilfe einiger „Fallen“ im Mietvertrag einen Vorteil verschaffen. Fragen zu den Mietverträgen beantwortet der Mieterschutzbund e.V.
Viele der Inhalte eines Mietvertrags sind per Gesetz geregelt. Die Regelungen betreffen allerdings in erster Linie Kosten und Pflichten, die mit dem Mietvertrag einhergehen. Sie setzen dem Vermieter einen gewissen Rahmen, mit dem ein Mindestschutz für den Mieter gewährleistet werden soll. Viele Vereinbarungen in Mietverträgen sind aus rechtlicher Sicht in Ordnung, können dennoch schlecht für den Mieter sein. Experten empfehlen, den Mietvertrag genau zu prüfen – und zwar noch vor der Unterschrift. Ein besonderes Augenmerk sollten die Mieter auf diese Regelungen werfen:
Falle 1: Pauschale Betriebskosten
Grundsätzlich trägt der Vermieter die Betriebskosten für seine Immobilie. Diese Kosten darf er jedoch auf die Mieter umlegen. Dazu muss der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthalten. Diese Vorgehensweise ist in Deutschland üblich. In der Betriebskostenverordnung ist genau festgelegt, welche Kosten der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Mieter zahlen zusätzlich zu ihrer Miete einen Betrag X in Form einer Vorauszahlung. Am Jahresende erstellt der Vermieter die jährliche Nebenkostenabrechnung. Zu viel gezahlte Nebenkosten werden zurückgezahlt. Hat der Mieter zu wenig bezahlt, muss er eine Nachzahlung leisten.
Anstelle der jährlichen Abrechnung kann im Vertrag auch die Zahlung einer Pauschale vereinbart sein. Hier entfällt die spätere Nebenkostenabrechnung. Der Vermieter darf die tatsächlich angefallenen Nebenkosten dem Mieter nicht in Rechnung stellen. Doch diese Nebenkostenpauschale ist nicht unbedingt ein Vorteil. Sind die tatsächlich angefallenen Nebenkosten niedriger als die Pauschale, darf der Vermieter die zu viel gezahlten Beträge einbehalten.
Falle 2: Kündigungsverzicht
Ist eine Kündigungsverzichtsklausel im Mietvertrag enthalten, vereinbart der Mieter für eine bestimmte Zeit, dass er auf sein Kündigungsrecht verzichtet. Das will gut überlegt sein. Es gibt im Leben immer wieder Situationen, in denen sich ein Umzug kaum vermeiden lässt, beispielsweise ein neuer Job, Scheidung, Pflegebedürftigkeit von nahen Angehörigen oder Arbeitslosigkeit. Diese Ereignisse lassen sich selten vorhersagen. Wer in eine solche Situation gerät und einen Kündigungsverzicht unterschrieben hat, kommt nicht so einfach aus dem Mietvertrag heraus. Hier ist der Mieter vollständig auf den guten Willen des Vermieters angewiesen. Bevor ein Mieter die Kündigungsverzichtsklausel unterschreibt, sollte er sich das gründlich überlegen.
Falle 3: Staffelmieten
Eine Staffelmiete bedeutet, dass die Vertragsparteien schon bei Vertragsabschluss Mieterhöhungen zu bestimmten Zeitpunkten vereinbaren. Der Vermieter umgeht mit dieser Klausel Hürden, die der Gesetzgeber für Mieterhöhungen aufstellt. Für Mieter bedeutet diese Regelung Planungssicherheit. Weitere Mieterhöhungen sind dann nicht möglich. Allerdings können sich Staffelmieten für Mieter nachteilig auswirken. Die vertragliche Vereinbarung lässt Mieten beispielsweise auch dann ansteigen, wenn die Mieten in vergleichbarem Wohnraum auf dem Markt sinkt. Gegen die bindende Mieterhöhung können sich Mieter kaum zur Wehr setzen, weshalb hier genauestens zu prüfen ist, ob die Staffelmiete wirklich sinnvoll ist. Dazu hat das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz einen „Kleinen Leitfaden Wohnraummietrecht“ herausgegeben, der unter anderem auch auf die Staffelmiete eingeht.
Falle 4: Keine verbindliche Angabe der Wohnungsgröße
Der Vermieter hat gegenüber dem Mieter eine Hauptpflicht: Er überlässt dem Mieter die vereinbarte Wohnung, damit dieser sie als Wohnraum nutzen kann. Für Mieter stellt die Wohnungsgröße ein wesentliches Auswahlkriterium dar. Ist die Wohnung kleiner als gedacht, kann das sehr ärgerlich für den Mieter sein. In der Regel hat er dann Anspruch auf Mietminderung. Dieser Anspruch besteht allerdings nur, wenn die Wohnungsgröße im Mietvertrag verbindlich festgelegt ist. Nur dann kann der Mieter geltend machen, dass die Wohnung nicht dem vereinbarten Zustand entspricht. Nach dem BGH ist es notwendig, dass die Angaben zur Wohnungsgröße in der Wohnungsbeschreibung verbindlich sind. Steht im Mietvertrag hingegen die Klausel „diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes“, hat der Mieter kein Minderungsrecht – auch dann nicht, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße erheblich von der im Vertrag enthaltenen Wohnungsgröße abweicht.
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Für Reparaturen an der Mietwohnung muss grundsätzlich der Vermieter geradestehen. Ist eine Kleinreparaturklausel vereinbart, wird der Mieter dazu verpflichtet, Reparaturen bis zu einer gewissen Höhe selbst zu übernehmen oder sich an den Kosten zu beteiligen. Gibt der Vermieter also eine Kleinreparatur in Auftrag, ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die Kosten zu erstatten. Das betrifft insbesondere Wohnungsbestandteile, die der Mieter häufig nutzt, wie Wasserhähne, Fenster, Türgriffe und -schlösser. Die finanzielle Obergrenze für die Mieterbeteiligung an den Reparaturkosten ist von Ort zu Ort unterschiedlich. Hier ist es wichtig, dass Mieter sich im Vorfeld darüber informieren, welche Höhe für Kleinreparaturkosten in vergleichbarem Wohnraum üblich ist.
Falle 6: Mängel durch Vertragsunterzeichnung hinnehmen
Wer eine Wohnung besichtigt und dabei unwesentliche Mängel feststellt, beispielsweise eine gesprungene Fliese oder einen verschrammten Fußboden, sollte unbedingt darauf hinweisen. Der Mangel sollte im Übergabeprotokoll festgehalten werden. Nur dann hat der Vermieter die Pflicht, die Mängel zu beseitigen. Wenn hingegen der Mieter den Mietvertrag stillschweigend unterschreibt und es liegen unwesentliche Mängel vor, hat der Vermieter keine Verpflichtung, die Mängel zu beseitigen. Der Mieter akzeptiert mit seiner Unterschrift diese Mängel und muss sich entweder selbst um die Beseitigung kümmern oder damit leben.
