Schätzungsverfahren
Die Bank unterscheidet bei ihrer Kreditentscheidung oftmals danach, ob eine Immobilie als Kapitalanlage oder als Eigenheim erworben wird. Ist sie als Kapitalanlage gedacht, dann dient der Ertragswert als Rahmen für die Wertermittlung. Er ist ein Vielfaches der Jahresnettomiete. Bei selbstgenutzten Immobilien spielt hingegen der Sachwert eine wesentlich größere Rolle, der sich aus dem Wert des Grundstücks und der Bausubstanz zusammensetzt. Vor dem Amtsrichter zählt aber letztendlich nur der Verkehrswert. Das ist der tatsächlich zu realisierende Preis für eine Immobilie am Markt. Dieser wird etwa bei Immobilienzwangsversteigerungen erhoben.
Lage der Immobilien
Drei wichtige Faktoren gibt es bei der Immobilie: die Lage, die Lage, die Lage - das ist ein alter Spruch unter Immobilienmaklern. Über die Jahre hinweg ist die Lage das entscheidende Kriterium für eine Wertsteigerung der Immobilie. Grundstücke in noblen Gegenden werden immer Abnehmer finden. Sieht der Bauplan aber in unmittelbarer Nähe eine Autobahn vor, dann drückt diese prognostische Lärmbelästigung auch den Wert des Grundstücks und der darauf befindlichen Immobilie.
Bausubstanz
Weit weniger wichtig als die Lage ist die Bausubstanz. In guten Lagen werden oft sogar Villen abgerissen, um die mondänen Wünsche der Nachfolgeeigentümer zu befriedigen. Das ist ein Extrembeispiel. Aber natürlich erfreut ein intaktes Dach, eine Wärmedämmung und Heizanlage entsprechend der aktuellen Standards den Käufer. Sind auf der anderen Seite deutliche Schäden an der Substanz der Immobilie erkennbar, kann das auch ein finanzielles Loch in die Budgetplanung reißen. Denn was sich hinter dem maroden Mauerwerk noch alles so verbirgt, können nur aufwendige Gutachten zu Tage führen. Ist ein möglicher Abriss einer Immobilie keine Alternative, sollte von solchen Objekten besser Abstand genommen werden.
wissen.de-Tipp:
Die Lage ist das A und O einer Immobilie. Bei der Bausubstanzbeurteilung sollte dabei im Zweifelsfall lieber ein unabhängiger Fachmann zu Rate gezogen werden. Dieser kann in der Regel ziemlich genau die Kosten einschätzen, die eine fachgerechte Renovierung verursachen würde. Außerdem müssen unbedingt die energetischen Anforderungen der Energieeinsparverordnung beachtet werden, die möglicherweise eine Sanierung ohnehin erforderlich machen.
