Hintergrund: Mit den Zinsentscheidungen der Zentralbanken sind Darlehen für Eigenheimbesitzer günstig geworden. Eine Entwicklung, die sich auch bei den Vergabesummen bemerkbar macht. Im August 2017 haben Kreditinstitute – zumindest basierend auf den Zahlen der Bundesbank – mehr als 3,74 Milliarden Euro neu vergeben. Günstiges Baugeld ist am Ende aber nur eine Seite der Medaille.
Im gleichen Maß wie die Zinssätze für Baufinanzierungen gesunken sind, haben die Preise für Immobilien angezogen. In den letzten Jahren hat am Immobilienmarkt eine stetige Verteuerung stattgefunden, die sich durch alle Bereiche zieht. Betroffen sind laut vdp Immobilienpreisindex neben Eigenheimen auch Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Gewerbeimmobilien.
Ganz gleich, ob man eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, kommt man um eine Immobilienbewertung kaum herum. Doch welche Verfahren sind in der Wertermittlung von Immobilien heute gängige Praxis?
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Immobilienbewertung - welche Faktoren sind dafür wichtig?
Lage, Lage, Lage – sie ist eines der wesentlichen Kriterien, um die Bewertung einer Immobilie zu rechtfertigen. Schließlich lässt sich ein Haus nicht einfach versetzen. Und richtig ist auch, dass Aspekte wie:
entscheidenden Einfluss haben. Erfahrungen aus der Praxis zeigen allerdings immer wieder, wie stark die einzelnen Aspekte Veränderungen unterliegen. Verschwinden beispielsweise Arztpraxen, Apotheken und der Lebensmittelhandel in der Umgebung hat dies natürlich Auswirkungen auf die Lagebewertung. Genauso schwierig ist die Bewertung einer Immobilie in Bezug auf die Verkehrsinfrastruktur. Heißt: Auf der einen Seite wird eine gute Erreichbarkeit gewünscht. Verkehrslärm gehört allerdings zu jenen Faktoren, welche sich negativ auf den Wert auswirken. Für die Bewertung sind aber auch andere Aspekte entscheidend:
Verfahren zur Immobilienbewertung
Für die Bewertung einer Immobilie reicht es nicht, sich mit den wertsteigernden und wertmindernden Faktoren auseinanderzusetzen. Am Ende muss ein Wert stehen, der sich reproduzierbar überprüfen lässt. In der Praxis haben sich hierfür drei Verfahren durchgesetzt, die sich im Hinblick auf Genauigkeit und Komplexität unterschieden. Wie diese Verfahren zur Immobilienbewertung genau funktionieren, erfahren Sie hier. Im Folgenden sollen sie zumindest in einem kleinen Überblick vorgestellt werden:
Was ist sonst noch zu beachten?
Interessenten und Käufern muss klar sein, dass Bewertung und Kaufpreis stark abweichen können. So kann es sein, dass beispielsweise das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren, das den Markt abbildet, völlig unterschiedliche Ergebnisse liefern.
Letztlich hat auch die Bank ein Wörtchen mitzureden. Bevor ein Darlehen für die Hausfinanzierung vergeben wird, prüft diese in der Regel den Immobilienwert. Und hier kann es für alle Beteiligten durchaus zu Überraschungen kommen.
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Fazit: Immobilienbewertungen sind nur der 1. Schritt
Wer als Eigentümer über den Verkauf seiner Immobilie nachdenkt, muss deren Wert kennen. Gleiches gilt natürlich auch für potenzielle Käufer. Handelt es sich um eine Wohnimmobilie zur Eigennutzung, bildet das Vergleichswertverfahren den Markt am besten ab. Aber: Hier bleibt möglicherweise der Gebäudewert hinsichtlich der Herstellungskosten auf der Strecke. Wie lässt sich dieses Dilemma lösen? In der Praxis eigentlich gar nicht. Denn wie viel eine Immobilie wert ist, bestimmt am Ende die Nachfrage.
